¿Qué ocurre con los contratos de alquiler de vivienda en los casos de violencia de género?
En un caso de Violencia de Género resulta evidente que se van a producir cambios importantes en la vida de las partes implicadas, especialmente si se dicta por el Juzgado correspondiente una orden de alejamiento y prohibición de comunicación entre ellas.
Ante estos cambios surgen diversos interrogantes legales, pudiendo ser uno de ellos el tema del contrato de arrendamiento del domicilio común de la pareja o matrimonio.
¿Qué ocurre con dicho contrato cuando existe una orden de alejamiento? Uno de ellos debe abandonar el domicilio común, pero ¿quién? Y, al haberlo abandonado y ya no vivir allí, ¿debe seguir pagando el alquiler? ¿Qué ocurre una vez que finaliza la orden de alejamiento?
En primer lugar, debemos distinguir entre dos situaciones:
1. Si los arrendatarios y firmantes del contrato son ambos cónyuges o ambas partes de la pareja.
En estos casos, no se va a requerir ninguna actuación específica del que se quede en el domicilio; simplemente, la víctima de violencia de género a quien se atribuya el domicilio común continuará en el arrendamiento. Por lo tanto, se expulsará del hogar al agresor, sin que sea necesaria ninguna actuación ante el arrendador. La pareja o cónyuge que permanezca en el domicilio no tendrá obligación de comunicar nada al arrendador respecto a la expulsión del hogar del agresor, ya que ella también es titular de la relación arrendaticia.
2. Si el contrato estuviese exclusivamente a nombre del agresor
Aquí, lo más frecuente es que la víctima de violencia de género permanezca en el domicilio y sea el agresor quien deba abandonarlo y no acercarse a él por prohibición de la orden de alejamiento. Se podría producir así una subrogación de la víctima en el contrato de arrendamiento del agresor. Para que esto sea posible – y la subrogación legal –, se deberán cumplir una serie de requisitos que la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos contempla en su artículo 15.
En primer lugar, debe tratarse de una situación de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio. Es decir, la pareja debe haberse disuelto para que pueda operar esta posibilidad. En ese caso, el cónyuge o pareja no arrendataria podrá continuar en el uso de la vivienda cuando esta le sea atribuida. Y así, el cónyuge o pareja a quien se le haya atribuido el uso de manera permanente o por un plazo superior al que reste por cumplir del contrato de alquiler, pasará a ser el titular del contrato (se producirá la subrogación).
El cónyuge o pareja que desee continuar en el uso de la vivienda tendrá un plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial correspondiente para comunicar al arrendador esta situación. Deberá, además, acompañar una copia de la resolución judicial o, por lo menos, de la parte que afecte al uso de la vivienda.
En estos casos, resulta evidente que la esposa o pareja víctima de violencia pasará a ser la titular de todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, incluyendo el pago del alquiler.
Pero, si no se atribuyese a la víctima el uso de la vivienda y, por lo tanto, no se produjese la subrogación del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿qué ocurriría? En estos casos sigue siendo frecuente que la víctima permanezca en la casa, aunque no sea firmante del contrato de arrendamiento, y que la orden de alejamiento se imponga al agresor sobre ese domicilio – por lo que no podría seguir viviendo allí –.
Cabría pensar en estos casos que, al no seguir viviendo allí el titular del contrato, tendrá que ser la esposa o pareja que se quede en la vivienda la que haga frente al pago del alquiler.
Sin embargo, en abril de 2022 la Audiencia Provincial de Barcelona se pronunció a este respecto de una manera muy distinta. En este caso, se producía la situación que venimos comentando. El inquilino de un inmueble llevaba un tiempo sin residir en la vivienda alquilada a su nombre por existir una orden de prohibición de aproximación a dicho domicilio, en el que sí seguía viviendo su expareja. La propietaria de dicho inmueble le reclamó al inquilino el pago de las rentas adeudadas correspondientes a ese periodo, ante lo que él alegó falta de legitimación pasiva: al no habitar ya el inmueble, debía ser el ocupante del mismo (su expareja) el que hiciese frente a esos pagos y no él.
No obstante, la Sala desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva invocada por el demandante, aplicando el principio de relatividad de los contratos del artículo 1257 del Código Civil, que establece que los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos.
Al no existir una expresa atribución judicial del uso de la vivienda arrendada a la víctima de violencia de género – sino, simplemente, una orden de alejamiento sobre dicha vivienda –, no se cumplían los requisitos del artículo 15 de la LAU para entender subrogada a su expareja en el contrato de alquiler. Además, esta tampoco comunicó en ningún momento al arrendador su deseo de subrogarse. No existiendo subrogación, todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler seguían recayendo sobre el titular del mismo, es decir, el agresor.
En definitiva, lo que esta Sentencia viene a confirmar es que por la simple existencia de una orden de alejamiento y el consiguiente abandono de la vivienda arrendada sin otros actos que produzcan la subrogación contractual, no se va a privar al arrendatario de su condición de titular arrendaticio ni de su obligación de afrontar el pago de la renta pactada.
Por último, nos gustaría añadir que, si bien existe cierta legislación y jurisprudencia que regulan las situaciones de violencia de género y las órdenes de alejamiento relacionadas con el arrendamiento del domicilio común, lo cierto es que notamos una ausencia de regulación sobre los momentos posteriores. ¿Qué ocurre cuando finaliza la orden de alejamiento? Si ambos son firmantes del contrato, ¿puede el agresor volver al domicilio común y reclamar vivir en él con su expareja? ¿Podría la víctima de violencia de género solicitar al arrendador que rescinda el contrato existente y celebre otro donde aparezca solo ella como inquilina? Son muchos los interrogantes que surgen en situaciones tan delicadas, pero, al mismo tiempo y por desgracia, tan habituales, por lo que consideramos imprescindible que se regule más sobre esta materia.