Ante situaciones cotidianas, como comprar su primera casa o alquilar un piso, o situaciones más dolorosas y complicadas como liquidar una vivienda ganancial o una herencia, necesitas el asesoramiento experto para conocer y proteger tus derechos.
¿Qué son los contratos?
Los contratos son acuerdos legales entre dos o más partes en los que se establecen derechos y obligaciones que cada una debe cumplir. Estos acuerdos pueden ser tanto verbales como escritos, aunque la forma escrita es preferible por su capacidad para evitar ambigüedades y facilitar la prueba en caso de conflicto.
Un contrato bien elaborado debe incluir elementos esenciales como:
- Consentimiento: Ambas partes deben estar de acuerdo en los términos, sin coerción o engaño.
- Objeto: Se debe especificar claramente el objeto del contrato, es decir, qué se está intercambiando o acordando.
- Capacidad: Las partes deben tener la capacidad legal para contratar, lo cual excluye a menores o personas sin capacidad de obrar.
- Causa: Debe existir una razón legítima y válida para la celebración del contrato.
Además, la redacción de un contrato es crucial para definir claramente los derechos y obligaciones, evitar malentendidos y asegurar el cumplimiento de las leyes aplicables.
El contrato de arras es un acuerdo previo en el proceso de compraventa de un inmueble. En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o garantía de que tiene la intención de formalizar la compra. Este contrato sirve para reservar la propiedad hasta que se firme el contrato de compraventa definitivo y se establecen condiciones que ambos deben cumplir.
Los dos tipos de arras más usados son:
- Arras confirmatorias: Actúan como un adelanto del precio de compra y reflejan el compromiso de ambas partes. Si el contrato se rompe, generalmente las partes pueden reclamar su cumplimiento, pero no conlleva sanciones específicas.
- Arras penitenciales: Permiten que cualquiera de las partes desista del contrato asumiendo una penalización, normalmente el 10% del importe de la compraventa. Esta cantidad se entrega a la firma del contrato de arras como garantía del buen fin del negocio, y si el comprador desiste, pierde las arras, mientras que si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de lo recibido.
El contrato de arras es crucial porque protege a ambas partes en la compraventa y reduce los riesgos de incumplimiento o cambios inesperados en las condiciones del acuerdo.
Para comprar un inmueble hay que tener muy presente los siguientes pasos:
- Buscar y seleccionar el inmueble: Investiga el mercado, define tu presupuesto y tus necesidades, y selecciona una propiedad que cumpla con tus requisitos.
- Comprobar la situación legal del inmueble: Verifica que el inmueble esté libre de cargas o deudas (como hipotecas) y que tenga todos los permisos y documentos en regla, comprobar si se trata de un bien de protección oficial, etc…
- Hacer una oferta y firmar un contrato de arras: Si estás seguro de la compra, puedes hacer una oferta. En muchos casos, se firma un contrato de arras, donde se entrega una señal para reservar el inmueble, estableciendo condiciones y plazos.
- Obtener financiamiento (si es necesario): Si necesitas una hipoteca, contacta a tu banco para gestionar la aprobación del crédito y asegura que se ajusta a las condiciones de la compra.
- Firma de la escritura ante notario: Una vez todo esté en orden, se procede a firmar la escritura pública de compraventa ante notario, donde se formaliza la transferencia de propiedad.
- Registro de la propiedad: Finalmente, inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad para que el inmueble figure oficialmente a tu nombre, completando así el proceso de compra.
Desde Camacho & Aparicio Abogados, contamos con un grupo experto no solo legal, para la redacción y revisión de contratos, y acompañamiento en cada fase de la operación, sino para la búsqueda del bien inmueble que mejor se adapta a sus gustos y necesidades, contando con la colaboración de la INMOBILIARIA ATICO C, (www.aticocinmobiliaria.com).
Tanto si desea compra como si desea vender, no dude en contactar con www.camachoyaparicio.es
Los contratos de alquiler son acuerdos mediante los cuales una persona (arrendador) cede el uso y disfrute de un inmueble de su propiedad a otra (arrendatario), mediante el pago de una renta, generalmente mensual.
Bajo esta sencilla definición aparecen una gran cantidad obligaciones y derechos para ambas partes, que son necesarios conocer para evitar sorpresas indeseadas.
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre el propietario de un inmueble (arrendador) y la persona que va a ocuparlo (arrendatario o inquilino) en el que se establecen las condiciones bajo las cuales se alquila la propiedad. Este contrato es esencial para formalizar la relación de alquiler y proteger los derechos y obligaciones de ambas partes.
La regulación legal aparece en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 21 de noviembre de 1994, cuya última modificación ha venido de la mano de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 25 de Mayo de 2023, que entró en vigor al día siguiente de su publicación. En esta reforma se introducen por primera vez en nuestro país, ente otras novedades conceptos como “gran tenedor”, “zonas tensionadas” y “vulnerabilidad social” muy importantes a tener en cuenta en la redacción de nuestro contrato.
- Identificación de las partes: Es necesario que el contrato incluya los datos completos tanto del arrendador (propietario) como del arrendatario (inquilino).
- Descripción del inmueble: Se debe describir el inmueble arrendado, especificando su ubicación.
- Duración del contrato: Nuestra legislación actual regula una duración mínima de 1 año prorrogable hasta 5 (o 7 para personas jurídicas) a voluntad del arrendatario, pudiendo prorrogarlo hasta un máximo de tres años + 1 en caso de situación de vulnerabilidad social y económica o hasta 3 en caso de zona tensionada (artículos 9 y 10 LAU), todo ello con las salvedades contemplada en el artículo 9.3 de la LAU.
- Renta y forma de pago y actualización: El contrato debe especificar el importe de la renta, la periodicidad del pago (generalmente mensual), y la cuenta bancaria donde debe hacerse el ingreso. En caso de zonas tensionadas la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, actualizada conforme al IPC o índice de referencia del INE (artículo 17 LAU).Igualmente se regula la actualización de la renta que se regirá por un nuevo índice de referencia del INE, en cuanto sea creado, mientras tanto habrá que estar al IPC con los límites que el gobierno fije en cada momento.
- Fianza o depósito: La ley establece fianza, que debe devolverse al final del contrato si no hay daños en el inmueble o deudas pendientes. La ley permite una mensualidad para viviendas.
- Obligaciones de las partes: El contrato debe detallar las obligaciones de cada parte. Por ejemplo:
- Inquilino: Mantener el inmueble en buen estado, informar de cualquier daño, pagar los servicios básicos y la renta en tiempo y forma.
- Propietario: Realizar reparaciones necesarias para garantizar condiciones habitables, respetar la privacidad del inquilino y devolver la fianza, si procede.
- Gastos adicionales: Es importante aclarar quién se hace cargo de los gastos de mantenimiento, servicios, impuestos municipales, etc. En algunos casos, el propietario cubre ciertos gastos y en otros el inquilino debe hacerse cargo.
- Cláusulas especiales: Pueden incluirse cláusulas adicionales, como las restricciones para subarrendar, la prohibición de realizar modificaciones importantes en la propiedad, o la posibilidad de tener mascotas, entre otras.
- Firma de ambas partes: Finalmente, el contrato debe estar firmado y fechado por ambas partes para que tenga validez legal.
Un contrato de arrendamiento bien redactado asegura claridad en la relación arrendaticia y protege a ambas partes ante posibles conflictos o malentendidos sobre sus derechos y deberes.
La extinción del proindiviso es el proceso mediante el cual se termina la situación de copropiedad o indivisión sobre un bien. En un proindiviso, varias personas son dueñas de una misma propiedad, sin que esté delimitada físicamente la parte de cada copropietario. Cuando se extingue el proindiviso, el bien pasa a tener propiedad individual y se reparte el valor económico de la propiedad.
Puntos más importantes de la extinción del proindiviso:
- Derecho de solicitar la extinción: Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la extinción del proindiviso en cualquier momento, ya que el derecho a la propiedad es individual y la copropiedad se considera una situación temporal.
- Formas de extinción del proindiviso:
- División física del bien: En algunos casos, si el bien lo permite (por ejemplo, un terreno amplio), puede dividirse en partes individuales. Sin embargo, es necesario que la división sea factible sin perjudicar el valor o el uso de las partes.
- Venta del bien y reparto del precio: Si no es posible dividir el bien físicamente, la solución más común es vender el bien y repartir el importe obtenido según la participación de cada copropietario.
- Adjudicación a uno de los copropietarios: Uno de los copropietarios puede quedarse con la totalidad del bien, pagando a los demás el valor de sus partes, de acuerdo con la proporción de propiedad que corresponda.
- Valoración del bien: Para distribuir el bien o su valor entre los copropietarios, es importante realizar una valoración profesional y objetiva, que permita calcular la compensación económica de cada parte.
- Procedimiento judicial o extrajudicial: La extinción del proindiviso puede hacerse de forma amistosa (acuerdo entre copropietarios) o, en caso de desacuerdo, puede requerirse la intervención de un juez. En el procedimiento judicial, el juez puede ordenar la venta en subasta del bien para repartir el valor entre los copropietarios.
- Implicaciones fiscales: La extinción del proindiviso tiene consecuencias fiscales, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que dependerán del tipo de extinción y de la normativa aplicable en cada comunidad autónoma en España.
La extinción del proindiviso es un proceso importante para resolver la situación de copropiedad y garantizar que cada titular reciba su parte justa, eliminando conflictos y simplificando la titularidad del bien.